OD OVOGA BI VAS MOGLA ZABOLJETI GLAVA Je li pred nama još jedna godina u kojoj će rasti cijene nekretnina?

Cijene nekretnina u Hrvatskoj nastavile su rasti i tijekom 2025. godine, ponajviše zbog i dalje izraženog nesrazmjera između ponude i potražnje.

Iako je u 2024. izgrađeno oko 16.500 stanova, to je i dalje znatno manje nego u rekordnoj 2007. godini, kada se gradilo približno 25.000 stanova, odnosno oko 50 posto više nego danas. Istodobno, potražnja i likvidnost tržišta znatno su veće nego prije gotovo dva desetljeća.

Rast cijena prate i povećani ulazni troškovi u građevinskom sektoru, koji su u prosjeku rasli oko 10 posto, dok je cijena kvadrata stanova na godišnjoj razini porasla oko 12 posto.

Kako bi se dobio jasniji uvid u kretanja koja bi mogla obilježiti 2026. godinu, za komentar je upitan Saša Perko, magistar inženjer građevinarstva i direktor grupacije DOMinvest.

Prema njegovim riječima, za 2026. godinu trenutačno nema naznaka dramatičnih poskupljenja građevinskog materijala. Trendovi, kako navodi, upućuju na stabilna i umjerena povećanja cijena, koja se kreću u okvirima opće inflacije od oko četiri posto, što je znatno manje u odnosu na snažne skokove zabilježene 2022. i 2023. godine.

Ipak, Perko ističe da danas ključni pritisak na cijenu gradnje dolazi s druge strane – iz rasta cijene rada. Plaće u građevinskom sektoru, kao i u većini drugih djelatnosti, rastu vrlo brzo, znatno brže od inflacije. U praksi je, kako navodi, godišnji rast plaća od 10 do 12 posto postao „novo normalno“, što se izravno prelijeva na ukupne troškove gradnje i konačne cijene stanova.

FOTO: DOMinvest / PROMO

Dodatni problem predstavlja i cijena građevinskog zemljišta, osobito u urbanim sredinama. Prema Perkovim riječima, u gradovima gotovo da više nema novih parcela pogodnih za gradnju. Urbanistički planovi su sve restriktivniji, Generalni urbanistički plan Zagreba dodatno je pooštren, a na širem gradskom području često nedostaje osnovne infrastrukture.

S obzirom na to da interes investitora i dalje ostaje visok, smanjenje dostupnosti zemljišta gotovo sigurno će dovesti do daljnjeg rasta njegovih cijena.

Kada se svi troškovi zbroje, Perko smatra da pad cijena nekretnina nije realan scenarij. Ulazni troškovi, kako ističe, rast će sve dok potražnja premašuje ponudu, a u takvim uvjetima cijene podižu svi sudionici u lancu – od projektanata do izvođača radova. Ipak, procjenjuje da bi se rast cijena u narednom razdoblju mogao vratiti na „normalnije“ razine, između pet i sedam posto godišnje.

Sve iznad toga, upozorava, izlazi izvan realne kupovne moći građana i moglo bi dovesti do naglog pada potražnje, što ne bi bilo povoljno ni za tržište ni za građevinski sektor. Iako se ponuda postupno povećava, uključujući i projekte priuštivih stanova, ostaje otvoreno pitanje hoće li to biti dovoljno da se ubrzani rast cijena značajnije uspori.

FOTO: DOMinvest / PROMO

Perko se osvrnuo i na česta razmišljanja o regulaciji cijena nekretnina. Smatra da država ne bi trebala administrativno određivati cijenu kvadrata jer takvi potezi, prema njegovom mišljenju, često uzrokuju više štete nego koristi. Umjesto toga, ključna uloga države trebala bi biti stvaranje učinkovitijeg okruženja za gradnju, ponajprije kroz ubrzavanje i pojednostavljenje administrativnih procedura, kako bi se projektni ciklusi skratili.

Analizirajući strukturu troškova gradnje, Perko navodi da su u odnosu na 2024. godinu cijene zemljišta porasle oko 15 posto, cijene projektiranja i nadzora oko 20 posto, dok je sama gradnja poskupjela približno 15 posto. Cijene priključaka, doprinosa i financiranja uglavnom su ostale na sličnoj razini, dok PDV i dalje iznosi 25 posto, ali mu apsolutni iznos raste zbog viših ukupnih cijena.

U konačnoj cijeni kvadrata stana, prema njegovim procjenama, i dalje oko 35 posto otpada na državna davanja i regulatorne troškove. Iako bi smanjenje poreznog opterećenja moglo donekle povećati priuštivost stanovanja, Perko smatra da to ne bi riješilo temeljni problem tržišta.

Na rast cijena dodatno utječe i kronični nedostatak radne snage u građevinarstvu, pri čemu oko polovice radnika čine strani radnici. Suprotno uvriježenom mišljenju, Perko navodi da je strana radna snaga u praksi često znatno skuplja zbog sporijeg rada, potrebe za dodatnom obukom i veće sklonosti pogreškama, što u konačnici povećava stvarni trošak gradnje.

Kao prostor za dugoročno smanjenje troškova, Perko vidi povećanje produktivnosti građevinskog sektora. Ključne prepreke, prema njegovim riječima, i dalje su spori i složeni administrativni procesi te nedovoljna organiziranost unutar samih građevinskih tvrtki. Smatra da bi već samo bolje strukturiranje i standardizacija procesa mogla ubrzati rad na gradilištima za 10 do 20 posto.