Stanovi u Hrvatskoj u deset godina poskupjeli čak 163 posto: Koliko danas treba izdvojiti za vlastiti krov nad glavom?

Cijene stambenih nekretnina u Hrvatskoj nastavljaju rasti, potražnja ostaje snažna, a priuštivost stanovanja dodatno slabi. Zaključak je to najnovijeg izdanja analize Nekretninski puls, koju su predstavili Zagrebačka banka i Ekonomski lab.

Posebno se ističe podatak da su postojeći stanovi u posljednjih deset godina poskupjeli čak 163 posto, dok je rast cijena novogradnje u istom razdoblju iznosio 103 posto.

Drugim riječima, stan koji je prije deset godina vrijedio 100.000 eura, uz takav rast cijena danas bi vrijedio približno 263.000 eura.

Autori analize predstavili su i novi kalkulator priuštivosti kupnje stana, koji uspoređuje cijene nekretnina, plaće i kamatne stope.

Prema jednom od prikazanih primjera, par koji raspolaže s dvije medijalne neto plaće i kupuje novi stan površine 66 četvornih metara, uz kredit na 30 godina kojim se financira puna vrijednost nekretnine, za mjesečnu ratu morao bi izdvajati oko 33 posto ukupnog dohotka.

To je više od uobičajenog praga priuštivosti od 30 posto.

Kako bi opterećenje kreditom palo na tu razinu, kućanstvu bi, prema analizi, trebao približno osam posto veći dohodak.

Riječ je o modelskom izračunu, a stvarni uvjeti kredita i mogućnost zaduživanja ovise o pojedinačnom kućanstvu i banci.

Kakvo je stanje na Jadranu?

Nova analiza prvi put donosi i regionalne indekse priuštivosti, koji uz cijene stanova uzimaju u obzir regionalne plaće te nacionalni prosjek kamatnih stopa na stambene kredite.

Prema podacima za drugo tromjesečje 2026. godine, indeks priuštivosti za Jadran iznosi 145,2.

U posljednje tri godine priuštivost je u toj regiji porasla 2,6 posto, a indeks je približno deset posto ispod svojeg prethodnog vrhunca.

To, međutim, ne znači da su stanovi na obali pojeftinili. Indeks pokazuje odnos cijena, plaća i troškova financiranja, a ne samo kretanje cijena nekretnina.

Podaci se odnose na jadransku regiju u cjelini, pa se iz njih ne može izvesti zaseban zaključak o stanju u Istri.

Grade se novi stanovi, ali izdaje se manje dozvola

Analitičari očekuju da bi tijekom 2026. godine u Hrvatskoj moglo biti dovršeno oko 19.500 stanova, što bi bio najveći godišnji broj od 2008. godine.

Istodobno je broj stanova obuhvaćenih izdanim građevinskim dozvolama u prvih sedam mjeseci ove godine smanjen za 12,9 posto u odnosu na isto razdoblje lani.

To upućuje na mogućnost postupnog usporavanja građevinske aktivnosti.

Hoće li cijene konačno početi padati?

Ekonomski analitičar Velimir Šonje upozorava da je velik dio pogoršanja priuštivosti posljedica činjenice da cijene nekretnina rastu brže od plaća.

„Dvije trećine pada priuštivosti posljedica su toga što cijene rastu brže od plaća”, istaknuo je Šonje.

Prema njegovoj ocjeni, ključ za stabilizaciju tržišta leži u povećanju ponude novih stanova.

Iako je moguće postupno usporavanje rasta cijena, Šonje ne očekuje preokret usporediv s krizom 2009. godine.

Za građane koji planiraju kupnju nekretnine poruka analize je jasna: rast plaća sam po sebi nije dovoljan ako cijene stanova nastavljaju rasti još brže.

Izvori:

Ekonomski lab – Arhivanalitika: Nekretninski puls: Građevinarstvo i nekretnine, br. 3

Zagrebačka banka: Koliko je teško doći do vlastitog stana? Novi Nekretninski puls donosi regionalne indekse i kalkulator priuštivosti