Kupujete ili nasljeđujete nekretninu? Javni bilježnici upozoravaju na pogreške koje vas mogu skupo stajati

Kupnja, prodaja, darovanje ili nasljeđivanje nekretnine među najvažnijim su pravnim poslovima koje građani tijekom života obavljaju.

Upravo zato iz Hrvatske javnobilježničke komore upozoravaju da se pravna sigurnost ne stvara tek potpisivanjem ugovora, već puno ranije – provjerom zemljišnoknjižnog stanja i pažljivom pripremom dokumentacije.

Ističu kako zemljišne knjige predstavljaju ključni izvor informacija o nekretnini jer pokazuju tko je upisan kao vlasnik, postoje li suvlasnici, hipoteke, služnosti, zabilježbe sporova ili druga ograničenja koja mogu utjecati na sigurnost pravnog posla.

Zbog toga zemljišnoknjižni izvadak nije tek formalnost, nego važan alat za zaštitu građana prije donošenja odluke o kupnji ili drugom raspolaganju nekretninom.

Posebno upozoravaju na razliku između zemljišne knjige i katastra. Dok katastar sadrži podatke o položaju, površini i načinu uporabe čestice, zemljišna knjiga prikazuje njezino pravno stanje. Neusklađenost tih podataka može izazvati ozbiljne probleme prilikom prodaje, darovanja ili podizanja kredita.

Dodatni oprez potreban je kod naslijeđenih nekretnina. Čest je slučaj da nasljednici godinama koriste nekretninu, a da vlasništvo nije ažurirano u zemljišnim knjigama.

Takvo stanje često postane problem tek kada se nekretnina želi prodati, darovati ili opteretiti kreditom. Iz Komore podsjećaju da se nakon ostavinskog postupka pravomoćno rješenje dostavlja zemljišnoknjižnom sudu radi provedbe upisa, no građani bi ipak trebali provjeriti je li upis doista izvršen.

Slična situacija može nastati i nakon otplate stambenog kredita. Naime, hipoteka ne nestaje automatski iz zemljišnih knjiga nakon posljednje uplaćene rate. Za njezino brisanje potrebno je pribaviti odgovarajuću ispravu i provesti upis, jer u suprotnom stari tereti mogu otežati buduću prodaju ili novo financiranje nekretnine.

Komora upozorava i na važnost pravilno sastavljenih ugovora. Potpis nije kraj postupka, već je potrebno osigurati da isprava bude podobna za upis u zemljišnu knjigu te provjeriti je li prijedlog za upis podnesen i promjena provedena. Danas se takvi prijedlozi uglavnom podnose elektroničkim putem preko javnih bilježnika ili odvjetnika.

Iako su zemljišne knjige danas lako dostupne u digitalnom obliku, iz Hrvatske javnobilježničke komore napominju kako dostupnost podataka ne znači da ih je uvijek jednostavno pravilno protumačiti. Ako postoje hipoteke, zabilježbe ili drugi nejasni upisi, preporučuje se zatražiti stručno tumačenje prije donošenja odluke.

Zaključno poručuju da informiran građanin znači i zaštićen građanin. Nekretninu ne treba procjenjivati samo prema lokaciji ili cijeni, već i prema njezinu pravnom stanju, jer upravo pravodobna provjera zemljišnoknjižnih podataka može spriječiti dugotrajne sporove i skupe pogreške.